Kaufpreisaufteilung beim Erwerb von Immobilien

Wer eine Immobilie kauft, muss diese zwingend im Rahmen eines notariellen Vertrages erwerben. Zivilrechtlich ist es völlig ausreichend, wenn darin ein Kaufpreis – also in einer Summe – vereinbart und offen ausgewiesen ist. Steuerlich ist allerdings eine Aufteilung erforderlich, da bei bebauten Grundstücken mindestens zwei Wirtschaftsgüter, nämlich der Grund und Boden und die Aufbauten erworben werden. Da diese Wirtschaftsgüter verschiedenen Abschreibungsregeln unterliegen, ist eine Aufteilung unumgänglich. Weil es dazu neue Erkenntnisse gibt, möchte ich Sie darüber informieren. Aber der Reihe nach.

 

Was bedeutet „Abschreibung“?

Aufwendungen für Wirtschaftsgüter, die länger als ein Jahr verwendet werden, können bei der steuerlichen Ermittlung der Einkünfte regelmäßig nicht sofort in voller Höhe im Jahr der Anschaffung abgesetzt werden, sondern es ist ein über die Nutzungsdauer unterstellter Wertverlust in jedem Jahr der Nutzungsdauer zu berücksichtigen – die sogenannte „Absetzung für Abnutzung“ (AfA). Für Gebäude ist diese gesetzlich im Einkommensteuergesetz für die meisten Gebäudearten mit 50 Jahren vorgegeben und beträgt somit 2 % während jedem Jahr der Nutzung. Wichtig in diesem Zusammenhang ist allerdings zu wissen, dass das nur für das Gebäude gilt. Kaufpreisanteile, die auf den Grund und Boden entfallen, können nicht abgeschrieben werden! Diese Erkenntnis ist für alle die wichtig, die mit Ihrer Immobilie Einkünfte erzielen. Sie sollte aber grundsätzlich beachtet werden, da es auch bei einer Veräußerung eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Objektes innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb in Einzelfällen zu einer Überprüfung von Versteuerungstatbeständen („Spekulationsgewinn“) kommen kann.

 

Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag

Vor dem eben dargestellten Hintergrund ist es daher empfehlenswert, bereits im Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung vorzunehmen, denn in der Regel hält sich das Finanzamt an diese Aufteilung. Diese Aufteilung sollte sich übrigens nicht nur auf die Kaufpreisanteile Grundstück/Gebäude beschränken. Auch sonstige selbständige Wirtschaftsgüter (z. B. der Heizölbestand, Einrichtungen/Inventar) sollten Sie separat ausweisen, da sie ansonsten mit Grunderwerbsteuer belastet werden!

Sollte eine Aufteilung allerdings fehlen oder die Aufteilung ist augenscheinlich unrichtig, wird das Finanzamt selbst rechnen. Sie können davon ausgehen, dass das nicht zu Ihrem Vorteil geschehen wird.

 

Vorgehen bei der Kaufpreisaufteilung

Wenn keine Aufteilung im Kaufvertrag vorgeben ist und kein anzuerkennendes Wertermittlungsgutachten vorliegt, erfolgt die Aufteilung bei der Bearbeitung des Sachverhaltes oftmals im Rahmen einer (sachgerechten) Schätzung. Eine Ermittlung nach der sogenannten „Restwertmethode“ ist allerdings nicht zulässig. Bei dieser Methode wird zunächst der Wert für ein Wirtschaftsgut, z. B. für das Gebäude bei einem bebauten Grundstück ermittelt und dann vom Gesamtkaufpreis abgezogen; der Restbetrag stellt dann die Anschaffungskosten für das andere Wirtschaftsgut (den Grund und Boden) dar. Daher hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) ein EXCEL-Tool entwickelt, welches bei der Aufteilung vom Finanzamt verwendet wird. Dieses Tool kann von der Internetseite des Finanzamtes heruntergeladen werden. Es gibt nur ein Problem: Das Ergebnis passte in vielen Fällen in der Vergangenheit nicht! Das sah auch der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 21.07.2020 so und hat diese Berechnungshilfe dann auch verworfen. Das bedeutet für Sie, dass Sie nicht an die Kaufpreisaufteilung des Finanzamtes gebunden sind, wenn das Finanzamt diese mit Hilfe des BMF-Schemas ermittelt hat!

 

Handlungsmöglichkeiten

 

Die Erstellung eines geeigneten Gutachtens ist sicherlich die genauste Form zur Aufteilung. Vor dem Hintergrund der damit verbundenen Kosten, wahrscheinlich aber auch die letzte Option. Aktuell bietet das BMF auf seiner Internetseite ein Tool mit dem Stand Mai 2021 an. Zugegeben: Durch die Möglichkeit der Berücksichtigung von Vergleichswerten und Ertragswerten hebt es sich zu seinen Vorgängern ab. Ob damit dem Urteil des BFH allerdings genüge getan ist, bleibt abzuwarten. Durch die Einwürfe des BFH sind aber auch eigene rechnerische Überlegungen möglich, wenn Sie zu einem sachgerechten Ergebnis führen. Zur Überprüfung der Tool-Vorgaben des BMF setzten wir in unserem Büro alternativ die Berechnung anhand des umgekehrten Ertragswertverfahrens nach Grootens ein.

 

Es gilt also vor der Vertragsbeurkundung prüfend tätig zu werden.

 

Ihr Jens Bunte