Veräußerungsgewinn bei Wohnung mit Arbeitszimmer

Arbeitszimmer sind seit eher weit verbreitet. Auch wenn die Häufigkeit dadurch abgenommen hat, dass ein Arbeitszimmer nur noch dann anzuerkennen ist, wenn für die berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht oder das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen oder beruflichen Tätigkeit bildet. Über die Besonderheiten, die damit verbunden sind, möchte ich an dieser Stelle auch gar nicht eingehen. Ich möchte vielmehr hinterfragen was passiert, wenn die Wohnung – in der das Arbeitszimmer integriert ist – innerhalb der sogenannten „Spekulationsfrist“ verkauft wird? Fallen dann auf den Erlös des Arbeitszimmers Einkommensteuern an?

 

Wann können bei einem Verkauf einer Wohnung überhaupt Steuern anfallen?

Wird eine Immobilie gekauft und wieder verkauft (ohne dass das in gewerblicher Absicht geschieht), werden auf den „Gewinn“ Einkommensteuern fällig. Das ist aber nur dann der Fall, wenn das Kauf- und Verkaufsgeschäft innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren erfolgt. Liegen also mehr als 10 Jahre zwischen Anschaffung und Verkauf, ist der Mehrerlös immer steuerfrei. Allerdings hat der Gesetzgeber von dieser Steuerpflicht eine Ausnahme geschaffen. Auch wenn die Bedingungen für die Steuerpflicht erfüllt sind – also die Besitzzeit der Immobilie weniger als 10 Jahre beträgt – besteht unter strengen Voraussetzungen die Möglichkeit, dass die Besteuerung des erzielten Veräußerungsgewinnes unterbleiben kann, wenn die Nutzung der Wohnung

• im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich

oder

• im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren

zu eigenen Wohnzwecken erfolgt ist.
Das soll Härten für diejenigen vermeiden, die aus beruflichen Gründen eventuell den Verkauf vornehmen müssen.

 

Warum stellt ein Arbeitszimmer bei dieser Ausnahmeregelung ein Problem dar?

Das Bundesministerium der Finanzen – und somit die ausführenden Finanzämter – sind der Meinung, dass ein häusliches Arbeitszimmer nicht Wohnzwecken dient. Die Befreiungsvorschrift für einen Verkauf bei weniger als 10 Jahren Besitzzeit daher nicht anzuwenden sei. Das wäre selbst dann der Fall, wenn die Kosten für das Arbeitszimmer nicht voll abzugsfähig waren, da (Betroffene werden das kennen) grds. eine maximale Abzugsberechtigung von 1.250,-- € für die Kosten des Arbeitszimmers jährlich besteht. In diesen Fällen berechnet sich lediglich der Veräußerungsgewinn etwas anders. Das Finanzamt billigt dann aus Vereinfachungsgründen zu, dass die in den Jahren geltend gemachte Abschreibung für das Arbeitszimmer nicht gewinnerhöhend berücksichtigt werden muss.

Der anteilige Gewinn, der auf das Arbeitszimmer entfällt, unterliegt also im Jahr des Verkaufes der Einkommensteuer!

 

Gibt es zu dieser Auffassung eine neue Ansicht?

Ja, das Finanzgericht Köln geht in dieser Frage neue Wege. Auch wenn sich die bisherige Rechtsprechung auf die Seite des Finanzamtes gestellt hat, haben die Kölner Richter einen neuen Betrachtungsansatz gewählt. Sie stellen fest, dass die Ausnahmeregel für die Besteuerung sich auf zu Wohnzwecken genutzte Wirtschaftsgüter bezieht. Und das Arbeitszimmer wäre ja gerade kein selbständiges Wirtschaftsgut, weil es nicht unabhängig von der Wohnung zu veräußern sei. Aus dem Gesetz lasse sich nicht entnehmen, dass sämtliche Wohnungsteile der Gesamtwohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden müssten. Damit wäre der Gewinn für den Verkauf der gesamten Wohnung – einschließlich des Arbeitszimmers – steuerfrei!

 

Der Instanzenweg für Finanzgerichtsfragen

Wer mit dem Fiskus nicht einer Meinung ist und ein Einspruch gegen den Steuerbescheid nicht zielführend war, muss vor dem Finanzgericht klagen. Urteile von Finanzgerichten haben aber nur Rechtswirkung für den entschiedenen Fall. Für die eigene Rechtsfrage können gleichartige Finanzgerichtsurteile also nicht herangezogen werden. Dieses ist nur bei der nächst höheren Instanz, dem Bundesfinanzhof (BFH) so. Und weil das Finanzamt mit dem Urteil des Kölner Finanzgerichtes nicht einverstanden war, hat es Revision beim BFH eingelegt. In diesem Moment haben Sie als Steuerpflichtige zwei Möglichkeiten. Sie reichen selbständig beim Finanzgericht eine Klage ein oder Sie begründen Ihren Einspruch mit dem anhängigen Verfahren beim BFH (AZ IX R 11/18) und warten diese Entscheidung ab. Sollte die nicht Ihrer Erwartung entsprechen, ist der Klageweg immer noch möglich.

Ihr Jens Bunte