Sonderabschreibung für Wohnraumüberlassung

In Zeiten wie diesen ist die Anlage von Investoren in „Betongold“ – sprich in Immobilien – ein großes Thema. Allerdings bedeutet das nicht immer, dass Wohnraum geschaffen wird, der für die späteren Mieter auch bezahlbar ist und damit die bestehende Wohnraumnot gemildert werden kann. Aus diesem Grund wurde am 04.08.2019 ein Gesetz in Kraft gesetzt, mit der eine Sonderabschreibung eingeführt wird, die dem entgegenwirken soll. Hierzu eine kurze Übersicht:

 

Was bedeutet Sonderabschreibung?

Für Investitionen, aus denen ein Einkommen erzielt werden kann – wie hier aus einer Vermietung – gewährt das Einkommensteuergesetz „Abschreibungen“. Damit kann ein fiktiver Wertverlust steuermindernd berücksichtigt werden. Für die Vermietung von Wohnungen, die sich im Privatvermögen befinden sind das gesetzlich 2 % pro Jahr. Es wird also eine Nutzungsdauer von 50 Jahren unterstellt. Der reale Wertverlust ist grds. unerheblich. Unternehmer, die gewerblich Wohnungen vermieten, dürfen 3 % in Anspruch nehmen. Werden Sonderabschreibungen gewährt, dann können diese zusätzlich zu der „normalen“ Absetzung für Abnutzung („AfA“) geltend gemacht werden. Bei der neuen Sonderabschreibung, die ich Ihnen hier vorstelle, wären das 5 % in den ersten vier Jahren der Vermietung. Somit kann vom Gesamtwert des Gebäudes (also nicht vom anteiligen Wert des Grund und Bodens) in den Jahren 1 bis 4 im Privatvermögen 28 % steuermindernd geltend gemacht werden! Ab dem 5. Jahr ermäßigt sich dann allerdings die Normal-AfA. Ab da kann nur noch vom bestehenden Restwert für die übrigen 46 Jahre im Privatvermögen abgeschrieben werden. Das ist regelmäßig die „Tücke“ bei Sonderabschreibungen. Denn: „Das Fell des Bären“ kann nur einmal verteilt werden. In der Summe ist rechnerisch halt nur eine Geltendmachung von 100 % möglich. Der Vorteil bei diesen Modellen ist allerdings, dass es kurz und intensiv zu spürbaren Steuerermäßigungen kommt.

 

Voraussetzungen für die Gewährung der Sonderabschreibung

Die Voraussetzungen, damit ein Investor in den Genuss der Sonderabschreibung kommt, sind zahlreich. Elementar ist, dass es sich um neue Wohnungen handeln muss. Für diese Wohnungen muss der Bauantrag in der Zeit vom 31.08.2018 bis zum 31.12.2021 gestellt werden. Erstmalige Inanspruchnahme ist allerdings das Jahr 2019.

Die Sonder-AfA ist möglich für Personen, die die Wohnung selbst bauen oder die Immobilie kaufen. In „Kauffällen“ muss die Anschaffung dann aber bis zum Ende des Jahres erfolgen, in dem die Fertigstellung der Wohnung gegeben ist, damit diese noch als „neu“ gilt. Auslaufen tut die ganze Förderung dann 2026 – auch wenn der Vier-Jahres-Zeitraum noch nicht abgelaufen sein sollte.

Zudem muss die Wohnung eine Mindestgröße von 23 qm vorweisen und über eine Küche sowie ein Bad verfügen. Ausbauten und Erweiterungen von bestehenden Wohnungen fallen damit heraus. Natürlich muss die Wohnung zu fremden Wohnzwecken ortsüblich vermietet werden. Selbstnutzungen und verbilligte Überlassungen an Angehörige sind schädlich.

 

Die 3.000 – EURO – Grenze

Waren die bisherigen Voraussetzungen gut kalkulierbar, so hat die folgende Voraussetzung schon eine sehr „dynamische Tücke“, denn die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche dürfen 3.000,-- € nicht überschreiten! Diese Grenze wird drei Jahre nach Ablauf des Jahres nach Anschaffung oder Fertigstellung überwacht und somit nicht – wie in anderen Anwendungen des Einkommensteuergesetztes – mit 3 Jahren nach dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung. Kommt es während dieses Zeitraumes zu einer Überschreitung, so würden die Jahre mit bereits gewährten Sonderabschreibungen vom Finanzamt korrigiert werden. Die entsprechenden Steuern werden zurückgefordert und mit 6 % pro Jahr verzinst. Übrigens: Die Höhe der Sonderabschreibung ist allerdings auf 2.000,-- €/m² der Anschaffungs- oder Herstellungskosten gedeckelt! Wer also steueroptimal handeln will der, sollte darauf achten, dass er möglichst nicht mehr als 2.000,-- € pro m² ausgibt!

 

Dauerhafte Vermietung

Ebenfalls überwacht wird der Zeitraum der Vermietung zu Wohnzwecken. Diese muss mindestens 9 Jahre nach dem Jahr der Herstellung oder Anschaffung aufrecht gehalten werden. Erst danach wäre eine andere Nutzung denkbar, ohne dass die gewährte Sonder-AfA rückgängig gemacht würde.

 

Übrigens sollte diese AfA bereits ein Jahr früher beschlossen werden. Dazu kam es aber nicht, weil der Finanzausschuss des Bundesrates Zweifel am Sinn dieses Gesetzes hatte.

Ihr Jens Bunte