Übertragung von Privatvermögen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge

Die Übertragung eines Grundstückes beim Kauf von einem Fremden ist aus steuerlicher Sicht selten spektakulär. Anders sieht es da schon aus, wenn Grundstücke zwischen nahen Angehörigen übertragen werden sollen. Hauptanwendungsfall ist das im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Die Art der Ausgestaltung ist in der Praxis so variantenreich wie die Anzahl der Übertragungsfälle. Trotzdem möchte ich in dieser Ausgabe versuchen, eine grobe Struktur zu vermitteln und Denkanstöße zu geben, die eventuell bei Ihrer anstehenden Übertragung mit einfließen können. Dabei ist die Art der gewählten Übertragung aus der Perspektive des Übertragenden und des Erwerbes zu beachten. Beide haben ggf. eigene Interessen, die jedoch zu gegenläufigen steuerlichen Ergebnissen führen. Die folgenden Ausführungen beziehen sich ausnahmslos auf die Übertragung von Privatvermögen.

 

Art der Leistungsvereinbarung für die Übertragung

Die Art der Leistungsvereinbarung führt zu den verschiedenen steuerlichen Ergebnissen. In der Regel geht es darum, den Übergeber oder dessen Angehörige in irgendeiner Form zu versorgen und zu entschädigen. An dieser Stelle kann ich nur ein paar wesentliche Vorgehensweisen aufführen. Alle haben zum Ergebnis, dass eventuell eine voll entgeltliche, teilentgeltliche oder voll unentgeltliche Übertragung vorliegt. Dieses hat immer Folgen für das zukünftig nutzbare Abschreibungsvolumen (z. B. bei Vermietungsobjekten oder bei der Nutzung von beruflichen Arbeitszimmern) und bei der Frage, ob durch die Übertragung beim Übertragenden unter Umständen ein steuerpflichtiger Ertrag vorliegt.

 

Übertragung ohne Leistungsvereinbarung

Wird ein Grundstück ohne jegliche Verpflichtung übertragen, spricht man von einer voll unentgeltlichen Übertragung. Diese hat kaum unmittelbare Folgen. Im Rahmen dieser Gesamtrechtsnachfolge gilt die Fußstapfentheorie des Vorbesitzers. Von diesem werden alle Rechte und Pflichten übernommen, die mit dem Grundstück im Zusammenhang stehen. Aus steuerlicher Sicht bezieht sich das besonders auf die Abschreibungsberechtigung. Ein Erlös beim Übertragenden ist auszuschließen.

 

Vereinbarung von Zahlungen bei Übertragung

Wird ein Entgelt im Zusammenhang mit der Übertragung vereinbart, liegt mindestens eine teilentgeltliche Übertragung vor. In diesen Fällen werden die geleisteten Entgelte mit dem Verkehrswert der Immobilie ins Verhältnis gesetzt. Der Teil, der so als entgeltlicher Teil festgestellt wird, entspricht neuen, für sich zu bewertenden Anschaffungskosten. Für den unentgeltlichen Teil gilt die bereits beschriebene Rechtsstellung des Vorbesitzers weiter (“Fußstapfentheorie”). Bei Feststellung einer entgeltlichen Übertragung folgt die Prüfung eines steuerlichen Gewinns beim Veräußerer. Im Privatvermögen kann der aber nur erzielt werden, wenn der Veräußerer das Objekt noch keine 10 Jahre in seinem Eigentum hatte.

Die Formen der “Zahlungen” sind dabei vielfältig. Neben Einmalzahlungen an den Übergeber kommen auch Zahlungen an seine Angehörigen in Frage (“Gleichstellungsgelder”), sowie die Übernahme von Verbindlichkeiten in Betracht.  Manchmal macht es aber auch Sinn, dass die Übertragung in der Form entgeltlich erfolgt, dass der Übergeber selbst den vereinbarten Kaufpreis stundet und eventuell in späteren Jahren die “Vererbung” des Stundungsanspruchs erfolgt, was auf die Entgeltlichkeit der Immobilienübertragung dann keine Auswirkungen mehr hat.

 

Nutzungsrechte am übertragenen Vermögen

Das Vorbehalten eines Nutzungsrechtes (z. B. ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch) führt nie zu Anschaffungskosten und ist daher immer unentgeltlich. Wichtig ist aber, dass diese Nutzungsrechte von dem maßgeblichen Verkehrswert abzuziehen sind, der für die Aufteilung einer Teilentgeltlichkeit heranzuziehen ist, falls noch andere Leistungen vereinbart sind.

 

Übertragung gegen Versorgungsleistungen

Bis einschließlich 2007 war die Übertragung gegen Versorgungsleistungen ein interessantes, steuerliches Gestaltungsmodell (“Rentenmodelle”). Allerdings ist das für Vermögensgegenstände im Privatvermögen nicht mehr möglich. Solche Varianten können nach jetziger Rechtslage schnell dazu führen, dass keinerlei steuerliche Berücksichtigung möglich ist (auch nicht als zusätzliche Abschreibungssubstanz), obwohl nicht unerhebliche Mittel zwischen den Parteien fließen können.

Ganz ohne Frage: Die Übertragungsumstände sollten nach den persönlichen Umständen vereinbart werden. Und damit das zum gewünschten Ziel führt, sollten Sie sich unbedingt den Rat eines Fachmannes einholen!

Ihr Jens Bunte