Informationen zur Grundsteuerreform

Die Grundsteuerreform
Was können wir für Sie tun?

Die neue Grundsteuer ist kompliziert. Keine Sorge: Sie müssen keine komplizierten Berechnungen durchführen - das übernehmen wir für Sie. Leider steht der genaue Ablauf dazu noch nicht fest.

Bis dahin beachten Sie unser Info-Schreiben, welches wir unseren Mandanten haben zukommen lassen und das entsprechende Faltblatt.

 

Post vom Finanzamt

Wenn Sie beim Finanzamt als Adressat für einen Einheitswertbescheid hinterlegt sind, werden Sie in der nächsten Zeit Post von der Behörde bekommen:

 

BITTE BEWAHREN SIE DIESES SCHREIBEN GUT AUF

 

In diesem Schreiben werden sich wichtige Informationen und Anweisungen befinden, die Ihre Verpflichtung betreffen, dem Finanzamt gegenüber auf den 01.01.2022 gültige Grundbesitzwerte zu melden.

 

Worum geht es bei der Grundsteuerreform und bei der neuen Grundsteuer?

Wem ein Grundstück oder eine Immobilie gehört, für den bringt das Jahr 2022 eine Neuerung – die Grundsteuer-Reform.

Wegen Verzerrungen der Werte durch veraltete Daten erklärte das Bundesverfassungsgericht 2018 die alte Berechnungsmethode für verfassungswidrig. Denn dafür verwendeten die Finanzämter die Daten aus dem Jahr 1935 in Ostdeutschland und aus dem Jahr 1964 für Westdeutschland. Daraufhin haben sich Bund und Länder auf die Schaffung einer neuen Berechnungsgrundlage geeinigt. Die Folge: Bis 2025 werden die Werte aller Grundstücke in Deutschland neu ermittelt. Dazu gehören bebaute und unbebaute Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe.

Für Eigentümer hat die neue Regelung Konsequenzen. Denn um die Grundstücksbewertung bewerkstelligen zu können, brauchen die Finanzämter Daten. Daten, die Eigentümer ihnen liefern müssen. Das bedeutet: Im Jahr 2022 müssen alle Besitzer von Immobilien und Grundstücken erstmals eine Erklärung abgeben – die Grundsteuer-Erklärung (das Finanzamt nennt es die "Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts"). Dabei stehen auch die Finanzbehörden vor einer Mammutaufgabe: Schließlich müssen deutschlandweit 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Am 01.01.2022 startete die Feststellung der neuen Grundsteuer. Erstmals gezahlt werden muss die neue Grundsteuer dann ab 01.01.2025.

Was kommt auf Eigentümer zu?

Mit der neuen Grundsteuer kommt auch eine neue Pflicht: die Grundsteuer-Erklärung. Diese müssen alle Eigentümer abgeben, damit der Wert des Grundstücks oder der Immobilie ermittelt und die neue Grundsteuer berechnet werden kann. Viel Zeit bleibt dafür aber nicht: Denn die neue Grundsteuer-Erklärung will das Finanzamt bereits bis zum 31.10.2022 haben.


WER MUSS DIE GRUNDSTEUER-ERKLÄRUNG ABGEBEN?


Von der neuen Grundsteuer-Erklärung bleibt kein Eigentümer verschont. Egal, ob Ihnen nur ein Autostellplatz gehört oder ein Einfamilienhaus: Die Abgabe ist für jeden Pflicht. Grundsätzlich wird auf den Stichtag der ersten Hauptfeststellung abgestellt. Also: Wer am 01.01.2022 Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie war, muss für diese eine Grundsteuer-Erklärung abgeben.


DAS GILT BEIM VERKAUF


Und wenn das Grundstück nach dem 01.01.2022 verkauft wird? Für die Grundsteuer gilt für das Finanzamt immer der 1. Januar des jeweiligen Jahres als sogenannter „Stichtag“. Für die Steuer entscheidend sind also die Verhältnisse zu diesem Zeitpunkt. Das bedeutet, für die Grundsteuer zählt sowohl der Zustand als auch der Eigentümer am 1. Januar des jeweiligen Jahres. Wird das Grundstück im Laufe des Jahrs 2022 verkauft, muss trotzdem der alte Eigentümer die Grundsteuer-Erklärung „auf die Verhältnisse zum 01.01.2022“ abgeben. Er ist auch immer noch Schuldner der Steuer. Erst zum 01.01.2023 werden die Grundstücksverhältnisse mit einer Fortschreibung beim Finanzamt angepasst. Das gleiche passiert übrigens auch, wenn sich die Art eines Grundstücks ändert, also zum Beispiel auf einem unbebauten Grundstück ein Haus entsteht. Das Finanzamt berücksichtigt für die Steuer immer nur den Zustand des 1. Januar des jeweiligen Jahres.


MEHRERE EIGENTÜMER


Hat ein Grundstück mehrere Eigentümer, muss nur ein Eigentümer für alle die Grundsteuer-Erklärung abgeben. Die anderen Mit-Eigentümer müssen aber genannt werden. Betrachtet wird dabei immer die sogenannte “wirtschaftliche Einheit”. Das ist in der Regel etwa ein Haus, eine Doppelhaushälfte oder eine Eigentumswohnung, für die dann die Grundsteuer-Erklärung abgegeben werden muss.

 

Was sollten Eigenheimbesitzer wissen?

Auch wenn Sie Ihr Eigenheim selbst bewohnen, ist die Grundsteuer eine regelmäßige Zahlungsverpflichtung für Sie. Bei der Berechnung der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung gibt es einige Besonderheiten zu beachten.

WAS ÄNDERT SICH FÜR EIGENHEIMBESITZER DURCH DIE NEUBERECHNUNG?

Die größte Veränderung, die die Grundsteuerreform mit sich bringt, ist der Grundsteuerwert. Er wird den bisherigen Einheitswert ersetzen. Den Grundsteuerwert berechnet das Finanzamt für jedes Grundstück in Deutschland neu – also auch für Ihr Einfamilienhaus bzw. deine Eigentumswohnung. Dazu müssen Sie im Zeitraum 01.07.2022 bis 31.10.2022 eine Grundsteuer-Erklärung abgeben.

WAS IST DER MITEIGENTUMSANTEIL UND WIE HOCH IST MEINER?

Sind Sie Eigentümer einer Eigentumswohnung, gehört Ihnen nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums. Dazu zählen insbesondere das restliche Gebäude und der Grund und Boden. Der Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum richtet sich normalerweise nach dem Verhältnis der Wohnflächen der Eigentumswohnungen. Wie hoch Ihr Miteigentumsanteil ist, können Sie der Teilungserklärung und dem Grundbuchauszug entnehmen. Auch bei einem Einfamilienhaus können Sie Miteigentümer sein. Gehört Ihrem Ehepartner und Ihnen das Haus gemeinsam, beträgt der Miteigentumsanteil jeweils die Hälfte.

 

Was müssen Vermieter wissen?

Sie haben eine Wohnung und vermieten diese? Dann sind Sie grundsätzlich als Eigentümer verpflichtet, die Grundsteuer an die Gemeinde zu zahlen – und zwar egal, ob Sie Ihren Grundbesitz selbst nutzen oder vermieten. Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde - der die zu zahlende Grundsteuer letztendlich enthält - richtet sich immer an Sie als Eigentümer. Sie sind also auch als Vermieter gegenüber der Gemeinde der Schuldner der Grundsteuer, nie Ihr Mieter.

GRUNDSTEUER AUF DIE MIETER UMLEGEN

Die Grundsteuer gehört zu den Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Das bedeutet, Sie können dem Mieter die Grundsteuer bei den monatlich zu zahlenden Nebenkosten bzw. im Rahmen der Nebenkostenabrechnung in Rechnung stellen. Wichtig dabei: Sie können als Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen - müssen jedoch nicht. Damit Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen dürfen, muss der Mietvertrag eine entsprechende Klausel beinhalten.

 

GRUNDSTEUER VON DER STEUER ABSETZEN

Grundsätzlich darf der Vermieter einer Immobilie die Grundsteuer als Werbungskosten in der Einkommensteuer-Erklärung absetzen. Denn die Grundsteuer zählt zu den Ausgaben (Werbungskosten), wodurch Sie weniger Steuern auf Ihre Vermietungseinkünfte zahlen. Allerdings zählt die Grundsteuer auch zu den umlagefähigen Nebenkosten. Legen Sie also die Steuer auf den Mieter um, haben Sie faktisch keine Ausgaben für die Grundsteuer.

Unterlagen für die Grundsteuerreform

Bis zum 31.10.2022 will das Finanzamt Ihre Grundsteuer-Erklärung haben. Auch wenn es bis dahin noch einige Monate hin sind, sollten Sie jetzt schon wissen, was auf Sie zukommt. Bei der neuen Grundsteuer-Erklärung werden einige Daten abgefragt, die Eigentümer nicht unbedingt sofort parat haben. Deshalb gilt: Bereiten Sie sich frühzeitig vor. Schon jetzt können Sie die notwendigen Unterlagen zusammenstellen. Je nachdem, ob Sie selbst in Ihrem Eigentum wohnen oder dieses vermieten, können das verschiedene Dokumente sein.

Dazu gehören vor allem: • Grundbuchauszug • Notarvertrag bzw. notarieller Kaufvertrag • Alter Grundsteuerbescheid, aus dem die Steuernummer und das Einheitswert-Aktenzeichen der bisherigen Grundsteuer hervorgehen.

Eine Zusammenstellung finden Sie hier:

  • Aktenzeichen/Steuernummer

  • letzter Grundsteuerbescheid bzw. Einheitswertbescheid

  • zuständiges Finanzamt

  • Art der wirtschaftlichen Einheit
    Mehrere nebeneinanderliegende Grundstücke können als wirtschaftliche Einheit betrachtet werden, wenn sie für Außenstehende wie eine Einheit aussehen

  • Lage des Grundstücks
    Anzugeben sind hier Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort

  • Gemarkung, Flur, Flurstück Zähler/Nenner

  • Grundstücksfläche in qm
    Mehrere Flurstücke, die zusammen eine Einheit bilden, können Sie in einer Grundsteuer-Erklärung zusammenfassen

  • Eigentümer
    Hier geben Sie Name, Adresse und den Miteigentumsanteil an

  • Grundstücksart
    Hier werden detailliertere Angaben zur Grundstücksart gefordert:

Einfamilienhaus
Zweifamilienhaus
Mietwohngrundstück
Wohnungseigentum
Teileigentum
Geschäftsgrundstück
gemischt genutztes Grundstück
sonstige bebaute Grundstücke



Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die

    • teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und
    • nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.

 

Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die

    • zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche für Wohnzwecke genutzt werden und
    • nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind.

 

Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die

    • zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und
    • nicht Teileigentum sind.

 

 

  • Bodenrichtwert
    wird von Gutachterausschüssen festgelegt und basiert auf regionalen Kaufpreisen; abrufbar zum Beispiel unter www.boris-d.de und eigenen Länderwebseiten

  • Baujahr des Gebäudes

  • Jahr der Kernsanierung

  • Abbruchverpflichtung
    entsprechende Unterlagen bzw. Bescheide

  • Anzahl Garagen-/Tiefgaragenplätze
    Besitzen Sie Wohneigentum, müssen Sie nur die Stellplätze angeben, die zu Ihrem Wohneigentum gehören.

  • Wohn-/Nutzfläche
    Ermittelt nach der Wohnflächenverordnung.

    Mietwohngrundstücke: Bei Vermietung von mehreren Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus (sog. Mietwohngrundstück): Hier geben Sie an, wie viele dieser Wohnungen eine Wohnfläche unter 60 qm, von 60 qm bis unter 100 qm und von 100 qm oder mehr haben. Nutzflächen, zum Beispiel für Werkstätten oder Büroflächen, werden separat eingetragen. Keller-, Heizungs- und andere Zubehörräume bleiben außen vor.

    Ein-, Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum: Wohnflächen und Nutzflächen, z. B. für Werkstätten oder Büroflächen, werden insgesamt angegeben. Keller-, Heizungs- und andere Zubehörräume bleiben außen vor. Ein Schema für die Vorgehensweise bei der Ermittlung der erforderlichen Fläche steht Ihnen hier (unverbindlich!) zur Verfügung.

    ACHTUNG: alle anderen Objekte = Bruttogrundfläche (s. nächsten Gliederungspunkt "Besonderheiten bei Grundstücken, die nicht Wohnzwecken dienen und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft")

  • Bei neubegründetem Wohnungseigentum: Datum des Antrags auf Neueintragung/Antragsschreiben des Notars
Besonderheiten bei Grundstücken, die nicht Wohnzwecken dienen und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft

Hier hilft Ihnen die Wohn- und Nutzflächenberechnung nicht weiter. Für solche Objekte die nicht Wohnzwecken dienen wird die Bruttogrundfläche abgefragt werden. Die Bruttogrundfläche ist die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks und der Grundflächen der äußeren Maße der Bauteile. Diese schließt die Bekleidung, z. B. Putz u. ä., ein.

Ggf. sollten Sie diese durch einen Fachmann ermitteln lassen, sofern Ihnen diese nicht bekannt ist. Ein Schema für die Vorgehensweise bei der Ermittlung der erforderlichen Fläche steht Ihnen hier (unverbindlich!) zur Verfügung.

Zudem ist es wichtig, die Gebäudeart zutreffend zu definieren. Die Aufstellung der zu unterscheidenden Gebäudearten können Sie hier abrufen.

Betriebe der Land- und  Forstwirtschaft sprechen uns bitte direkt an.

Was passiert nach Abgabe der Erklärung?

Die Arbeit ist geschafft, die Grundsteuer-Erklärung eingereicht – und was passiert jetzt? Wenn Sie Ihre Grundsteuer-Erklärung rechtzeitig abgegeben haben, heißt es zunächst abwarten. Denn die Finanzämter müssen bundesweit die Grundsteuer-Erklärungen für ca. 36 Millionen Grundstücke bearbeiten und die jeweiligen Bescheide verschicken. Das kann eine Weile dauern. Mit Post vom Finanzamt ist deshalb eher 2023 oder sogar erst 2024 zu rechnen. Danach werden Sie insgesamt 3 Bescheide erhalten:

1. Bescheid vom Finanzamt über den Grundsteuerwert

2. Bescheid vom Finanzamt über den Messbetrag

3. Bescheid der Gemeinde mit der festgesetzten Grundsteuer

Die ersten zwei Bescheide des Finanzamts enthalten die Berechnungsgrundlagen für den späteren Grundsteuerbescheid. Daher nennt man sie auch Feststellungsbescheide. Sie dienen nur zur Information und sind keine Zahlungsaufforderung. Diese Bemessungsgrundlagen übernimmt die Gemeinde nur, sie muss und kann sie auch nicht prüfen. Daher ist es umso wichtiger, die ersten Bescheide vom Finanzamt genau zu prüfen!

Je nachdem, wo der Fehler passiert ist, muss sich der Einspruch bzw. Widerspruch gegen den richtigen Bescheid richten. Hat das Finanzamt eine Ermäßigung der Steuermesszahl nicht berücksichtigt und fällt deshalb der Grundsteuermessbetrag zu hoch aus, muss sich der Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag richten. Wichtig: Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid selbst wegen eines falsch berechneten Grundsteuerwerts ist nicht möglich! Die Einspruchs- bzw. Widerspruchsfrist ergibt sich aus dem jeweiligen Bescheid.

Was ist die neue Grundsteuer?

Die neue Grundsteuer ist ab 2025 zu zahlen. Für die Ermittlung der Werte wurde das sogenannte Bundesmodell entworfen. Die einzelnen Bundesländer dürfen jedoch davon abweichen und eigene Modelle anwenden. Ein Überblick.

DIESE GRUNDSTEUERTYPEN WIRD ES GEBEN

• Grundsteuer A: Die Grundsteuer A gilt für die land- und forstwirtschaftlichen Betriebe. Dabei entrichten die Land- und Forstwirte die Grundsteuer auf Ihre Flächen und das, was zum Betrieb gehört – etwa Gebäude.

• Grundsteuer B: Die Grundsteuer B gilt für alle anderen Grundstücke, die nicht unter A fallen. Das sind unter anderem Häuser und Eigentumswohnungen sowie Geschäftsgrundstücke

• Neu - Grundsteuer C: Die Grundsteuer C ist neu eingeführt. Die Gemeinden können selbst entscheiden, ob sie diese überhaupt festsetzen. Mit der Steuer können sie baureife Grundstücke höher besteuern, auf diese Weise soll der Spekulation mit Bauland entgegengewirkt werden.

DAS IST DIE NEUE GRUNDSTEUER

Mit der Grundsteuer wird der Besitz von Grundstücken und Gebäuden besteuert. Der Jahresbertrag wird in der Regel vierteljährlich an die Gemeinde entrichtet. Für die Gemeinden ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Wie hoch die zu zahlende Steuer für den Eigentümer ist, hängt von Faktoren ab wie Wohnort, Grundstücksgröße oder Gebäudeart.

Bisher wurde die Grundsteuer aus dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz errechnet. Auch die neuen Regelungen orientieren sich am bisherigen Prinzip: Ab 2025 wird die Grundsteuer ebenso im dreistufigen Verfahren berechnet. Die neue Formel zur Berechnung der Grundsteuer lautet: Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Stufe 1: Ermittlung des Grundsteuerwertes: Der Grundsteuerwert ersetzt ab 2025 den bisherigen Einheitswert. Je nachdem, ob das Grundstück bebaut ist und wie es genutzt wird, gibt es unterschiedliche Bewertungsverfahren. Für Wohngrundstücke – also Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum – gilt im Rahmen des Bundesmodells das sogenannte Ertragswertverfahren. Für die übrigen Gebäude, nach dem Sachwertverfahren. Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt anhand Ihrer Grundsteuer-Erklärung.

Stufe 2: Anwendung der Grundsteuermesszahl und Berechnung des Grundsteuermessbetrages Grundsteuermesszahl Steht der Grundsteuerwert fest, ermittelt das Finanzamt die Grundsteuermesszahl. Je nachdem, ob es sich zum Beispiel um ein Ein- oder ein Zweifamilienhaus handelt, fällt die Steuermesszahl unterschiedlich aus. Das Bundesmodell sieht folgende Werte vor: – unbebautes Grundstück: 0,34 Promille – Wohngrundstück, etwa ein Einfamilienhaus: 0,31 Promille – andere bebaute Grundstücke: 0,34 Promille Manche Landesmodelle verwenden als Steuermesszahlen Prozentsätze statt Promillezahlen. Der Rechenweg bleibt ansonsten aber grundsätzlich gleich.

Grundsteuermessbetrag

Der Grundsteuermessbetrag taucht in der kurzen Formel zur Berechnung der Grundsteuer nicht auf. Und doch ist er ein ganz wichtiges Zwischenergebnis, das die Gemeinde benötigt, um die Grundsteuer ermitteln zu können. Für die Berechnung des Grundsteuermessbetrages wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert.

Stufe 3: Anwendung des Hebesatzes auf den Grundsteuermessbetrag und Berechnung der Grundsteuer Jede Gemeinde darf ihre eigenen Hebesätze festlegen. Diese können mehrere Jahre gelten oder auch nur Gültigkeit für ein Kalenderjahr haben. Je nach Grundstücksart gibt es verschiedene Hebesätze: – Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft: Grundsteuer A – andere Grundstücke: Grundsteuer B – baureife Grundstücke (neu ab 2025): Grundsteuer C Der Hebesatz wird mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert. Als Ergebnis erhält man dann endlich die zu zahlende Grundsteuer.

Achtung: Erst 2024 beschließen die Gemeinden die Hebesätze, die ab 2025 gelten werden – und erst dann erlassen sie die neuen Grundsteuer-Bescheide. Bevor die neuen Hebesätze nicht feststehen, lässt sich keine verlässliche Aussage über die Höhe der künftig zu zahlenden Grundsteuer treffen.